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양도소득세 계산기, 양도세율, 필요경비, 장기보유특별공제

konaa 2023. 9. 9. 12:23

우리는 살아가면서 수없이 많은 재화와 서비스를 거래합니다. 일반적인 경우 부동산을 거래할 때 가장 큰 목돈을 거래하게 됩니다. 3억 원에 매입한 주택을 6억 원에 매도했습니다. 그럼 우리는 그 양도차익에 따른 세금을 납부해야합니다. 이를 양도소득세라고 합니다. '세금' 관련 단어만 나오면 머리가 어지러워 집니다. 하지만 인생에서 가장 큰 재화를 거래하는데 내야 하는 세금이 한두 푼이 아니죠. 그렇다면 내 집을 팔기 전 세금을 얼마나 내야 할까 정도는 당연히 스스로 묻게 됩니다. 오늘은 쉽게 나의 양도소득세 구하는 방법, '양도소득세 계산기' 에 대해 포스팅하겠습니다.

양도소득세란

토지, 건물 따위를 유상으로 양도하여 얻은 소득에 대하여 부과하는 조세입니다. 매도 금액에서 취득할 때의 가격과 필요경비, 양도 소득 공제 및 해당되는 공제 금액을 뺀 나머지에 부과됩니다.

출처 : 네이버 국어사전 참조

<예시>
갑이 20년 4월 1일 본인명의로 3억 원에 매수해 보유하고 있던 아파트 소유권을 을에게 7억 원에 소유권이전 함에 따라 3억 원의 시세차익을 얻었습니다. 이때 시세차익 4억 원에 대해서 갑에게 부과되는 세금을 양도소득세라고 합니다.

양도세율

부동산 등을 매도할 경우에는 양도세율에 따라 양도소득세가 산출이 됩니다. 주택을 예로들면 보유기간, 양도차액, 보유주택수 등에 따라 중과세율이 적용됩니다. 그 바탕이 되는 것이 기본세율입니다. 일반적 을로 1세대 1 주택자로서 2년 이상 거주요건을 갖추었다면 기본세율이 적용됩니다.

필요경비

양도소득세 산출시 양도가액을 낮춰줄 수 있는 항목으로 반드시 챙겨야 하는 항목입니다. 말 그대로 부동산을 매입하고 사용하고 매도해서 시세차익을 얻기까지 그 과정에 자본적 지출 사항들이 있다면 세법규정에 해당되는 경우 차감을 해줍니다.

양도소득세 필요경비 인정 항목	양도소득세 필요경비 불인정 항목
취득세, 등록세 등	도배, 장판 교체 비용
법무, 세무비용(법무사, 세무사 수수료)	주방가구(싱크대 등) 교체비용
공인중개 수수료	옥상 방수공사 비용
샷시설치, 발코니(방) 확장 공사비용	화장실 수리비용(변기, 타일 교체)
난방시설(보일러 등) 교체 비용	난방시설(보일러 등) 수리 비용
상하수도 배관 공사비용	근저당설정 말소비용
불법건축물 철거비용	각종 비품 구매비용

필요경비 (불)인정 항목

장기보유특별공제

장기보유특별공제제도는 자산의 보유기간이 3년 이상인 장기보유자산에 대하여 그 양도소득금액을 산정할 때에 일정액을 공제하여 줌으로써 건전한 부동산의 투자행태 내지 소유행태를 유도하려고 하는 세제상의 장치이다. 소득세법에서는 토지와 건물로서 그 보유기간이 3년 이상인 등기된 양도자산에 대하여 당해 자산의 양도차익의 2% ×경과연수(예：4년 이상 5년 미만 보유자산 8%＝2% ×4년)를, 그리고 15년 이상 보유자산은 당해 자산양도차익의 30%(양도소득세가 과세되는 1세대 1 주택의 경우에 당해 주택의 보유기간의 경과연수 ×8%, 10년 이상인 것은 80%)를 당해 자산의 양도차익에서 공제하고 있다.